¿Solo un esposo en el préstamo de la casa?

istock_000050850250_small
Por
Anya Martin

Las altas deudas de uno de los esposos, el bajo ingreso o bajo historial de crédito, pueden deshacer un negocio de préstamo. Así que el otro esposo debe aplicar solo en el préstamo.

Se dice que se necesitan de dos para que un matrimonio funcione. Pero algunas veces, es mejor cuando solo uno aplica para un préstamo de casa.

Hay muchas razones por que un esposo debe quedarse fuera del préstamo, dice John Walsh, CEO de MIlfrod, Conn-based Total Mortgage. Las deudas altas, bajo ingreso o bajo historial de crédito, pueden deshacer o poner un interés muy alto en el préstamo.

Cuando una cualificación de un préstamo incluye un co-prestatario, los prestamistas usualmente usan el puntaje de crédito más bajo para determinar el interés, dice Mr. Walsh.

Por ejemplo, si ambos esposos tienen el crédito más abajo de 740, de igual forma los números pueden estar a favor de un solo prestatario, dice Mr. Walsh. Y aun con una mínima diferencia de puntaje de crédito, por ejemplo, un esposo tiene 700 y el otro 699, ese punto puede hacer una diferencia en el interés del préstamo, dice Mr. Walsh. De todas formas, algunas parejas necesitan los ingresos de los para calificar, especialmente cuando son prestamos demasiado grandes.

Una segunda razón por la cual algunos esposos prefieren quedarse por fuera del préstamo es para mantener sus finanzas por separado, dice Mathew Carson, broker de First Capital Group. En algunos casos, han comprado la propiedad antes de casarse y no quieren refinanciar, pero eso puede ser también una decisión estratégica, así el esposo que no está en el préstamo y tiene el crédito para calificar para otra compra grande.

“Yo soy el único en el préstamo de mi casa,” dice Mr. Carson. “Esto hace que el crédito de mi esposa este limpio en caso que queramos comprar un carro o algo por el estilo usando su crédito.”

Una tercera razón para ser el único en el préstamo, ocurre mucho cuando uno de los esposos es empleado por su cuenta y/o tiene varias entradas de ingreso, incluyendo bonos o comisiones, dice Bill Banfield, vicepresidente de Quicken Loans.

Si un esposo tiene un trabajo con un ingreso regular, un W-2 y suficiente ingreso para calificar, puede reducir estrés de no tener que presentar todos los documentos extras que se requieren cuando es empleado por su cuenta, dice Mr. Banfield.

Antes que un esposo aplique solo para un préstamo, hay dos cosas que debe tener en cuenta. Primero, un segundo prestatario no tiene que tener ingresos para estar en los documentos, siempre y cuando el otro esposo cumpla con los requerimientos del prestamista, dice Mr. Carson. El ser co-propietario de una casa y tener ambos nombres en los documentos, beneficia al esposo que este desempleado, una mama que no trabaje, por ejemplo. El préstamo ayuda a mantener un puntaje de crédito que puede ser importante más adelante, especialmente en un divorcio o muerte del esposo, dice Mr. Banfield.

También, el esposo que no es el prestatario y que haga los impuestos por separado, puede poner en los impuestos con el IRS el deducible de los impuestos del prestamos de la porción pagado por su esposo, dice Mary Carnning, decano de Golden Gate University. El esposo debe tener “propiedad beneficiaria” o “propiedad equitativa” con el IRS.

Otras consideraciones para decidir si un esposo debe aplicar solo para un préstamo:

Regalo en efectivo: Aun si uno de los esposos no está en el préstamo, el o ella pueden contribuir para el pago inicial, regalando efectico al prestatario, dice Mr. Banfield.
• Venta por ambos dueños. Ambos esposos no tienen que estar en el préstamo o en el titulo para recibir una exclusión en los impuestos de las ganancias después de una venta, dice Ms. Canning. De todas formas, la pareja debe de reportar los impuestos juntos, ambos debieron haber usado la casa como su residencial principal por lo menos 2 de los últimos 5 años (vivir juntos antes del matrimonio, también cuenta), y ninguno de los esposos puedo haber usado la exclusión en una casa diferente a la que acaban de vender en los últimos 2 años.

5 Ways You Didn’t Know You Could Save for a Down Payment

Down-Payment-Assistance2
One of the biggest misconceptions of home buying? The 20% down payment. Here’s how to buy with a lot less down.

Buying your first home conjures up all kinds of warm and fuzzy emotions: pride, joy, contentment. But before you get to the good stuff, you’ve got to cobble together a down payment, a daunting sum if you follow the textbook advice to squirrel away 20% of a home’s cost.

Here are five creative ways to build your down-payment nest egg faster than you may have ever imagined.

1. Crowdsource Your Dream Home
You may have heard of people using sites like Kickstarter to fund creative projects like short films and concert tours. Well, who says you can’t crowdsource your first home? Forget the traditional registry, the fine china, and the 16-speed blender. Use sites like Feather the Nest and Hatch My House to raise your down payment. Hatch My House says it’s helped Americans raise more than $2 million for down payments.

2. Ask the Seller to Help (Really!)
When sellers want to a get a deal done quickly, they might be willing to assist buyers with the closing costs. Fewer closing costs = more money you can apply toward your deposit.

“They’re called seller concessions,” says Ray Rodriguez, regional mortgage sales manager for the New York metro area at TD Bank. Talk with your real estate agent. She might help you negotiate for something like 2% of the overall sales price in concessions to help with the closing costs.

There are limits on concessions depending on the type of mortgage you get. For FHA mortgages, the cap is 6% of the sale price. For Fannie Mae-guaranteed loans, the caps vary between 3% and 9%, depending on the ratio between how much you put down and the amount you finance. Individual banks have varying caps on concessions.

No matter where they net out, concessions must be part of the purchase contract.

3. Look into Government Options
The U.S. Department of Housing and Urban Development, or HUD, offers a number of homeownership programs, including assistance with down payment and closing costs. These are typically available for people who meet particular income or location requirements. HUD has a list of links by state that direct you to the appropriate page for information about your state.

HUD offers help based on profession as well. If you’re a law enforcement officer, firefighter, teacher, or EMT, you may be eligible under its Good Neighbor Next Door Sales Program for a 50% discount on a house’s HUD-appraised value in “revitalization areas.” Those areas are designated by Congress for homeownership opportunities. And if you qualify for an FHA-insured mortgage under this program, the down payment is only $100; you can even finance the closing costs.

For veterans, the VA will guarantee part of a home loan through commercial lenders. Often, there’s no down payment or private mortgage insurance required, and the program helps borrowers secure a competitive interest rate.

4. Check with Your Employer
Employer Assisted Housing (EAH) programs help connect low- to moderate-income workers with down payment assistance through their employer. In Pennsylvania, if you work for a participating EAH employer, you can apply for a loan of up to $8,000 for down payment and closing cost assistance. The loan is interest-free and borrowers have 10 years to pay it back.

Washington University in St. Louis offers forgivable loans to qualified employees who want to purchase housing in specific city neighborhoods. University employees receive the lesser of 5% of the purchase price or $6,000 toward down payment or closing costs.

Ask the human resources or benefits personnel at your employer if the company is part of an EAH program.

5. Take Advantage of Special Lender Programs
Finally, many lenders offer programs to help people buy a home with a small down payment. “I would say that the biggest misconception [of homebuying] is that you need 20% for the down payment of a house,” says Rodriguez. “There are a lot of programs out there that need a total of 3% or 3.5% down.”

FHA mortgages, for example, can require as little as 3.5%. But bear in mind that there are both upfront and monthly mortgage insurance payments. “The mortgage insurance could add another $300 to your monthly mortgage payment,” Rodriguez says.

Some lender programs go even further. TD Bank, for example, offers a 3% down payment with no mortgage insurance program, and other banks may have similar offerings. “Check with your regional bank,” Rodriguez says. “Maybe they have their own first-time buyer program.”

Not so daunting after all, is it? There’s actually a lot of help available to many first-time buyers who want to achieve their homeownership dreams. All you need to do is a little research — and start peeking at those home listings!